浙商資產(chǎn)研究院《金融行業(yè)周報(bào)》（第344期）
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2025年06月23日 17:00
5月財(cái)政收入正增但增速放緩，支出增速回落，政策聚焦落實(shí)提效；中交地產(chǎn)1元?jiǎng)冸x房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，擬轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)應(yīng)對(duì)退市危機(jī)；長(zhǎng)城資產(chǎn)追繳3.3億元拍賣差價(jià)，法院退還成都眾興1億元拍賣款引發(fā)爭(zhēng)議；中國(guó)信達(dá)總裁梁強(qiáng)離任履新東方資產(chǎn)，張衛(wèi)東暫代總裁職責(zé)2025年5月，全國(guó)一般公共預(yù)算收入同比增長(zhǎng)0.1%，增速較上月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，中央本級(jí)收入增速降至0.4%，地方本級(jí)收入增速轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%。稅收收入保持正增長(zhǎng)，非稅收入增速放緩，收入結(jié)構(gòu)更趨合理。財(cái)政支出同比增長(zhǎng)2.6%，較上月回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，中央支出增速升至11.0%，地方支出增速降至0.9%。政府性基金收入增速轉(zhuǎn)負(fù)至-8.1%，土地出讓收入下降14.6%；基金支出增速?gòu)?4.7%大幅降至8.8%。在經(jīng)濟(jì)壓力可控及中美經(jīng)貿(mào)磋商進(jìn)展積極的背景下，財(cái)政政策將聚焦落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，注重資金效益和政策效果提升。【評(píng)論】5月財(cái)政數(shù)據(jù)反映出經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的復(fù)雜態(tài)勢(shì)：收入延續(xù)正增長(zhǎng)但增速放緩，顯示稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化與非稅收入承壓并存；支出增速回落，尤其是地方支出放緩，反映前期快速支出后財(cái)政空間收窄。土地出讓收入大幅下降進(jìn)一步凸顯房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)政府性基金預(yù)算的拖累。中央支出加速與地方支出放緩的分化，提示需警惕區(qū)域財(cái)政不平衡風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)壓力有限、中美經(jīng)貿(mào)磋商取得進(jìn)展的背景下，財(cái)政政策短期加碼可能性降低，但通過落實(shí)4月25日中央政治局會(huì)議部署，優(yōu)化資金配置和政策傳導(dǎo)效率仍將是重點(diǎn)。未來，財(cái)政需進(jìn)一步平衡穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)與重點(diǎn)領(lǐng)域，結(jié)合貨幣政策與產(chǎn)業(yè)政策，形成合力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。6月16日，中交地產(chǎn)股份有限公司（*ST中地）發(fā)布《重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案）》，宣布擬以1元價(jià)格將其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。交易涵蓋51家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控參股權(quán)、應(yīng)收款項(xiàng)及負(fù)債，旨在剝離虧損嚴(yán)重的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。2024年，中交地產(chǎn)營(yíng)收183億元，同比下降44.6%，凈虧損51.8億元，凈資產(chǎn)-35.8億元，因資不抵債被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。此次交易旨在降低89.75%的高資產(chǎn)負(fù)債率，緩解超200億元到期債務(wù)壓力，力爭(zhēng)“保殼”。交易完成后，中交地產(chǎn)將轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，2024年物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入7.28億元，同比增長(zhǎng)56.82%。【評(píng)論】中交地產(chǎn)以1元價(jià)格剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，是其在資不抵債與退市風(fēng)險(xiǎn)雙重壓力下的“斷臂求生”之舉。2024年巨虧51.8億元、資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.75%，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)高杠桿房企的致命沖擊。向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓重資產(chǎn)，既能迅速降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，又為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型騰出空間，物業(yè)管理業(yè)務(wù)56.82%的增長(zhǎng)顯示了潛在盈利點(diǎn)。然而，1元交易引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議，被質(zhì)疑為“甩包袱”，母公司接盤的財(cái)務(wù)壓力不容忽視。輕資產(chǎn)模式的盈利能力短期內(nèi)難以彌補(bǔ)地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺口，轉(zhuǎn)型面臨人才、市場(chǎng)拓展等挑戰(zhàn)。結(jié)合此前恒大113億元不良資產(chǎn)包出售及萬(wàn)科495億元巨虧，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在擴(kuò)散。未來，中交地產(chǎn)需借助中交集團(tuán)資源，加速輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，同時(shí)完善交易合規(guī)性披露，以重塑市場(chǎng)信心，力爭(zhēng)擺脫退市陰影。（一）2021年，中迪投資7114.48萬(wàn)股股份因債權(quán)糾紛（債權(quán)方為中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司）被司法凍結(jié)并公開拍賣。首次拍賣中，成都眾興以5.85億元競(jìng)得但未按期補(bǔ)齊余款，構(gòu)成“悔拍”，3000萬(wàn)元保證金被沒收，1億元已繳拍賣款被法院退還。第二次拍賣以2.55億元成交，較首次低3.3億元。長(zhǎng)城資產(chǎn)對(duì)法院退還1億元的決定提出執(zhí)行異議，并要求追繳3.3億元差價(jià)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第22條及《拍賣法》第39條，認(rèn)為原買受人應(yīng)補(bǔ)足差價(jià)。法律專家表示，若能證明成都眾興與第二次競(jìng)買人廣東潤(rùn)鴻存在惡意串通，追繳訴求可能獲支持，但股權(quán)價(jià)值波動(dòng)大，追繳合理性需法院進(jìn)一步認(rèn)定。【評(píng)論】長(zhǎng)城資產(chǎn)追繳3.3億元拍賣差價(jià)及對(duì)法院退還1億元拍賣款提出異議，凸顯了不良資產(chǎn)處置中司法拍賣的復(fù)雜性與風(fēng)險(xiǎn)?！杜馁u法》與最高法相關(guān)規(guī)定為追繳差價(jià)提供了法律依據(jù)，但成都眾興“悔拍”后法院退還1億元的決定引發(fā)爭(zhēng)議，可能削弱長(zhǎng)城資產(chǎn)的債權(quán)回收能力。股權(quán)價(jià)值波動(dòng)大、惡意串通認(rèn)定的高門檻使得追繳訴求面臨不確定性。結(jié)合長(zhǎng)城資產(chǎn)2022年巨虧453億元及房地產(chǎn)領(lǐng)域高風(fēng)險(xiǎn)敞口（2021年房地產(chǎn)業(yè)投資占比25.86%），此次“踩雷”事件進(jìn)一步暴露了AMC在不良資產(chǎn)處置中的估值與風(fēng)控挑戰(zhàn)。未來，長(zhǎng)城資產(chǎn)需優(yōu)化盡調(diào)與定價(jià)機(jī)制，借助司法與市場(chǎng)化手段提升回收效率，同時(shí)監(jiān)管部門應(yīng)完善拍賣規(guī)則，平衡債權(quán)人權(quán)益與程序公平，助力金融風(fēng)險(xiǎn)化解。（二）6月18日，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司發(fā)布公告，宣布總裁梁強(qiáng)離任，其總裁職責(zé)即日起由董事長(zhǎng)張衛(wèi)東代為履行，直至新任總裁到任。據(jù)財(cái)新報(bào)道，梁強(qiáng)已于6月13日履新中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司黨委書記，并即將擔(dān)任總裁。此前，梁強(qiáng)自2022年10月起擔(dān)任中國(guó)信達(dá)總裁，曾在中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司及中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司任職。2025年一季度，中國(guó)信達(dá)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收178.92億元，同比下降2.25%，歸母凈利潤(rùn)17.39億元，同比下降33.76%，顯示業(yè)績(jī)承壓。【評(píng)論】梁強(qiáng)從中國(guó)信達(dá)總裁轉(zhuǎn)任中國(guó)東方資產(chǎn)黨委書記并即將執(zhí)掌總裁，標(biāo)志著中國(guó)四大AMC高管層再度迎來重要調(diào)整。作為不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域的資深人士，梁強(qiáng)在信達(dá)期間推動(dòng)了房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的盤活（如“蘇系黑馬”項(xiàng)目），其履新東方資產(chǎn)或?qū)楹笳咦⑷胄碌膽?zhàn)略活力。然而，信達(dá)一季度營(yíng)收與凈利潤(rùn)雙降，反映了房地產(chǎn)行業(yè)低迷對(duì)AMC盈利能力的持續(xù)挑戰(zhàn)。張衛(wèi)東暫代總裁職責(zé)，確保了管理層的平穩(wěn)過渡，但新總裁人選的確定將是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。結(jié)合中央?yún)R金2024年接管四大AMC股權(quán)的背景，未來AMC間的業(yè)務(wù)協(xié)同與資源整合可能進(jìn)一步加深。梁強(qiáng)的跨公司調(diào)動(dòng)也提示行業(yè)需在風(fēng)險(xiǎn)防控與業(yè)務(wù)創(chuàng)新間尋求平衡，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的不良資產(chǎn)處置壓力。
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